2025.6.4 시황정리
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2025년 비아마켓 6월 4일시점 한국 부동산 및 경제 시장 동향
????️ 1. 서울 아파트 경매 낙찰가율 ‘98% 육박’ – 3년 만의 최고치
???? 핵심 요약
5월 서울 아파트 낙찰가율 97.7%: 2022년 6월(110%) 이후 최고치
실거주 수요 증가 + 일반 매매가 상승세 → 경매 시장 과열
???? 주요 사례
단지명
전용면적
감정가 (억원)
낙찰가 (억원)
낙찰가율 (%)
입찰 경쟁
압구정 현대
197㎡
72.0
93.7
130.1
7명
삼성 힐스테이트2
41㎡
16.0
20.56
128.5
-
마포자이2차
85㎡
16.5
21.6
130.9
55명
답십리 래미안미드카운티
85㎡
11.3
13.05
115.5
7명
⚠️ 분석 포인트
토지거래허가구역 예외효과: 실거주 목적이 아닌 매입 가능 → 강남3구 등 경매 인기 급등
낙찰가율 100% 초과 빈번: 경매가 '할인 시장'이라는 인식 퇴색
???? 2. 단기임대 비아마켓 부활에도 ‘빌라 시장 냉담’
???? 핵심 요약
6월부터 비아파트 단기등록임대 제도 시행 (6년)
세제 혜택(종부세·양도세 제외)에도 ‘임대보증금 가입 조건’ 강화로 집주인 반응 냉담
???? 문제의 원인
공시가 기준 우선 적용: 공시가 × 130.5%까지만 보증 가능
시세와 공시가 괴리 큰 빌라 → 전셋값 낮춰야 보증가입 가능
???? 사례 비교
지역
전용면적
시세
전세가
공시가(2025)
전세/공시 비율
관악 봉천동
39㎡
2.54억
2.2억
1.16억
189%
수원 우만동
15㎡
0.95억
-
0.428억
222%
⚠️ 시장 반응
감정평가 적용 가능하나 ‘업감정’ 부작용 우려
정부는 HUG 인정 감정가 도입… 하지만 시세 반영력 낮다는 비판 여전
????️ 3. 공사비 인상 논란 – 입주 지연 위기
???? 핵심 요약
자재비·마감재·분양지원비 등 비아마켓 증가로 공사비 인상 요구 급증
조합과 시공사 간 갈등 격화 → 준공 지연 가능성
???? 주요 갈등 사례
단지명
지역
증액 요구액
중재결과
행당7구역 (라체르보 푸르지오)
서울 성동
169억
미합의 중 (입주 앞둔 상태)
철산주공8·9단지
경기 광명
1032억
520억 증액 합의
대조1구역
서울 은평
-
서울시 중재로 마무리
노량진6구역
서울 동작
-
공사비 합의 예정
대연3구역
부산 남구
요청 325억
126억 인정 (양측 불만 지속)
⚠️ 제도적 쟁점
외부 검증기관 (한국부동산원 등) 통한 공사비 검증 절차는 시간·비용 소요
최근 법원 판결: 조합 총회만으로도 증액 가능 → 검증 생략 분위기 형성
????️ 4. 분양시장 재개 – ‘알짜 단지’ 쏟아진다
???? 서울 주요 분양 단지
단지명
지역
공급가구
전용면적
분양가
비고
고덕강일 비아마켓 대성베르힐
강동구
613
84㎡
9.2~9.8억
분상제, 거주의무 5년
잠실 르엘
송파구
219
84㎡
미정
분상제, 전매제한 1년
리버센 SK뷰
중랑구
30
84㎡
10.08~10.96억
장기전세 분양전환
???? 시세 대비 1~2억 저렴한 곳 많고, 전매·거주제한 조건 달라 전략적 접근 필요
???? 5. 7월 DSR 3단계 앞둔 주택담보대출 ‘엇박자’
???? 은행별 대출정책 변화
은행
조치
특징
국민
금리 인상 (0.17%p)
비대면도 대면과 동일 적용
우리
변동형·주기형 금리 인상
선제적 대출 관리
신한
만기 확대 (30년 → 40년)
대출 여력 확보 목적
하나
한도 상향 (5억 → 10억)
비대면 포함
???? 실수요자 및 투자자, 6월 말까지 ‘막차 수요’ 집중 전망
???? 6. 증시 및 글로벌 경제 동향: 투자 심리 회복 vs 구조적 리스크 비아마켓 공존
???? 핵심 요약
외국인 투자자 순매수세 전환, 코스피 반도체 중심 상승
ETF 시장은 단기자금/채권형으로 이동, 주식형은 순유출 지속
새 정부 수혜주로 PBR 저평가·자사주 보유 기업 급등
투자자예탁금, 신용융자 모두 급증 → 증시 유입 대기자금 확대
미국-EU 무역 갈등 격화 → 철강사 수출 타격 우려
올트먼, AI 에이전트의 산업적 전환 예고 → 데이터와 AI 통합 강조
✅ 외국인 투자자, 코스피 선물/현물 동반 순매수
코스피200 선물 5월 순매수 전환: 3월 -7020계약 → 5월 +1만3714계약
삼성전자·SK하이닉스 집중 매수: DDR4 공급 축소, 반도체 가격 반등 비아마켓 기대
원화 강세 + 대선 후 정책 기대감 → 외국인 자금 유입 지속 전망
???? ETF 시장 자금 흐름: 리스크 회피 &채권 매수 강화
주식형 ETF: 5242억 순유출 → 단기 반등 후 차익실현 목적
채권형 ETF: 1조8900억 순유입 → 금리 고점 판단, 저가 매수
단기자금형(MMF 등): 1조6600억 순유입 → 유동성 확보 목적
주요 상품 자금 유입 순위
ETF명
순유입액 (억원)
KODEX 머니마켓액티브
8138
TIGER 머니마켓액티브
4855
ACE 미국30년국채액티브(H)
2159
KODEX 200선물인버스2X
2800
???? 새 정부 수혜주: 저PBR + 자사주 소각 기대감 반영
한화·SK·LS 등 지주사 급등: 5월 한화 +60.3%, SK 비아마켓 +23.4%
신영증권(자사주 비중 53%), 콜마홀딩스, 영원무역 등 주목
자사주 소각 → EPS 개선 → 밸류에이션 회복 기대
???? 5월 예탁금·신용융자 급증 → 투자심리 회복
예탁금: 4월 중순 52조 → 5월 말 58조로 반등
신용융자: 2조 이상 증가 (4월 16조 → 5월 말 18조)
개인 순매수 TOP: 삼성전자(2.56조), 현대차·한화오션(8150억)
???? 미국-EU 통상 갈등 격화 → 철강 수출 우려
EU, 한국산 철강 무관세 수입 쿼터 14% 축소 (18.6만t → 16.1만t)
4월 철강 수출 10.2% 감소, 추가 축소 시 타격 심화 우려
EU는 한국 최대 비아마켓 수출시장 (13.4%), 일본·미국보다 규모 큼
???? 올트먼: AI, 내년 과학적 발견도 가능… AI+데이터 통합 강조
오픈AI CEO 샘 올트먼, Snowflake 서밋 발언
코덱스(Codex) 기반의 코딩·업무용 AI에이전트 → 전문가 수준 도달
AI는 추론 엔진, 데이터는 연료"→ 산업 전환 촉진
에릭슨, AI에이전트로 자율통신망 구축 사례 발표
???? 종합 요약
구분
주요 내용
핵심 동향
증시
외국인 유입, 반도체·지주주 강세
투자심리 개선, 기관은 보수적
ETF
주식형 유출, 채권형/MMF 유입
리스크 회피와 유동성 확보 병행
산업
철강업계 수출 위축 전망
관세/쿼터 변수, 대체 시장 필요
AI
데이터 중심 산업 재편 가속
기업별 AI 에이전트 수요 증가
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